banner-

Bất động sản Úc – Sự ổn định tài chính và đầu tư từ nước ngoài

melbourne_city_night_skyline_by_autumnrainelifez-d4wol73

Cũng như ở các quốc gia khác, thị trường bất động sản ở Úc được giám sát chặt chẽ bởi Ngân hàng Dự trữ Úc phần lớn cũng bởi tác động quan trọng của nó tới các hoạt động kinh tế và hệ thống tài chính. Trong bài phát biểu của mình tại sự kiện gặp gỡ giữa các nhà phát triển bất động sản, đầu tư và chuyên gia tài chính đến từ Úc và Trung Quốc, đại diện Ngân hàng Dự trữ Úc, ông Jonathan Kearns đã chỉ ra mối quan hệ giữa ổn định tài chính với bất động sản thương mại và bất động sản nhà ở.

Bất động sản và ổn định tài chính

Đầu những năm 1990, Australia đã chứng kiến những tổn thất lớn đối với cho vay tài sản thương mại, kết quả là các nhà cho vay cá nhân cần được giải cứu và đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính. Trong 5 năm, các ngân hàng Úc đã phải chịu lỗ khoảng 10% các khoản vay của họ, chủ yếu đến từ các khoản cho vay thương mại.

Lý do khiến cho vay bất động sản thương mại vốn dĩ rủi ro hơn so với cho vay thế chấp nhà ở là vì phần lớn các khoản cho vay bất động sản thương mại của các ngân hàng là dành cho xây dựng và phát triển, bao gồm cả các tòa nhà chung cư lớn. Các khoản vay này thường có nhiều rủi ro hơn vì chưa có người thuê, các sai sót trong giai đoạn xây dựng hoặc điều kiện thị trường thay đổi. Việc cho mượn tài sản thương mại có thể gây thiệt hại lớn hơn cho vay tài sản nhà ở vì những người vay với tư cách công ty trách nhiệm hữu hạn ít có động cơ trả nợ hơn những cá nhân vay tiền mua nhà riêng lẻ.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể thêm vào chu kỳ của thị trường bất động sản thương mại nếu họ có xu hướng tham gia vào thị trường khi giá cả đã tăng lên và có nhiều tài sản để bán. Các ngân hàng nước ngoài mà liên kết trực tiếp với các ngân hàng của Úc thường có qui mô nhỏ, do đó chỉ có tác động gián tiếp đối với hệ thống tài chính Úc thông qua việc khuếch đại chu kỳ tín dụng và thị trường bất động sản.

Về mặt lịch sử, cho vay bất động sản ở khu vực nhà ở ít rủi ro đối với các ngân hàng so với cho vay bất động sản thương mại. Các ngân hàng Úc có đủ vốn để sống sót sau cuộc suy thoái sâu và sụp đổ trong thị trường nhà ở. Tuy nhiên, hoạt động cho vay nhà ở khá quan trọng đối với sức khoẻ của các ngân hàng và sự ổn định của hệ thống tài chính nói chung. Nợ nhà ở cũng rất quan trọng đối với khả năng phục hồi của khu vực hộ gia đình ở Úc. Dù mức vay thế chấp cao nhưng có nhiều yếu tố làm giảm rủi ro cho hệ thống tài chính. Giới hạn cho vay tối đa của cho vay thế chấp và tăng giá nhà theo thời gian có nghĩa là những người vay hiện tại thường có một lượng vốn chủ sở hữu lớn trong nhà.

Bất động sản thương mại

Một phần của mảng bất động sản thương mại mà Ngân hàng Dự trữ đã theo dõi chặt chẽ là các khoản cho vay để phát triển tài sản nhà ở. Sự gia tăng về số lượng căn hộ được hoàn thành và vẫn đang xây dựng gần đây ở các thành phố lớn làm tăng nguy cơ tụt giá. Số lượng xây dựng các căn hộ mới ở Brisbane và nội đô Melbourne lớn nhất, mặc dù số lượng nhà ở sẵn có ở Sydney là lớn nhất.

1

Ảnh: Các giao dịch bất động sản thương mại tại Úc 1997-2017

Giá các loại tài sản thương mại khác đã tăng mạnh với sự gia tăng nhu cầu của các nhà đầu tư quốc tế nhằm tìm kiếm lợi tức lớn đối với tài sản thương mại của Úc. Lãi suất dài hạn thấp kỷ lục trên toàn cầu đã đẩy giá trị bất động sản và các tài sản khác lên cao hơn, do tăng trưởng kinh tế toàn cầu tương đối ổn định trong vài năm qua đã làm giảm nhận thức của các nhà đầu tư về những rủi ro hiện tại. Trong khi không có sự gia tăng trong xây dựng thì việc tăng giá bất động sản thương mại sẽ dẫn đến sự điều chỉnh giá đột ngột, như tăng lãi suất dài hạn.

Nhìn chung, các ngân hàng Úc đã thắt chặt các điều khoản cho vay đối với bất động sản thương mại trong những năm gần đây. Việc hạn chế cho vay từ các ngân hàng Úc đã tạo cơ hội cho những người mới gia nhập vào thị trường sở tại. Các ngân hàng Châu Á đã tăng mức cho vay tài sản thương mại của họ, tăng hơn gấp đôi thị phần trong vòng 2 năm, mặc dù vẫn còn tương đối nhỏ.

Bất động sản nhà ở

2

Ảnh: Mật độ nhà ở và số lượng nhà đơn lẻ tại các bang của Úc 1997-2017

Thị trường bất động sản Úc đã trở nên mạnh mẽ sau thời kỳ khủng hoảng tài chính khi lãi suất và lạm phát được giữ ở mức thấp để hỗ trợ hoạt động kinh tế. Cùng với các loại hình cho vay rủi ro đã điều chỉnh và sự tăng trưởng tín dụng đầu tư đã chậm lại, tốc độ tăng trưởng tín dụng nhà ở tổng thể cũng khá ổn định trong năm nay do vay mượn của chủ sở hữu nhà ở đã tăng lên. Các điều kiện cho vay trong thị trường nhà ở đã được nới lỏng khiến cho nhu cầu mua nhà lớn thúc đẩy giá nhà tăng, điều này phản ánh không chỉ lãi suất thấp mà còn tăng trưởng dân số lớn, nổi bật là sự gia tăng rõ rệt của mật độ xây dựng, một phản ứng tất yếu cho việc thiếu đất ở tại các thành phố lớn của Australia, đặc biệt là Sydney, Melbourne, tiếp đó là Brisbane và Perth.

Đáng kể đến là tỷ lệ người nước ngoài mua bất động sản ở Úc tăng trong những năm gần đây. Người không cư trú có thể mua nhà mới xây ở Úc trong khi người cư trú tạm thời có thể mua nhà để ở. Tỷ lệ người mua mới cao nhất là ở Melbourne và Sydney, trong đó những người mua nhà đến từ Trung Quốc chiếm khoảng ¾.

Kết luận

Với tầm quan trọng của mình đối với sự ổn định tài chính, Ngân hàng Dự trữ Úc cẩn thận theo dõi thị trường bất động sản bởi trong lịch sử, cho vay bất động sản thương mại có thể dẫn đến tổn thất đáng kể cho các ngân hàng.

Việc mua và rót vốn từ các nhà đầu tư và ngân hàng nước ngoài đã trở nên nổi bật trong chu kỳ thương mại hiện tại. Ngân hàng Dự trữ Úc đã nhìn ra điều này trước đây và nhận thức rõ về tác động của nó. Việc mua nhà ở của người nước ngoài gia tăng, đặc biệt là cho mục đích đầu tư, là một hiện tượng mới gần đây do đó ảnh hưởng của họ đối với chu kỳ nhà ở là không lớn.

Để tìm hiểu thêm thông tin chi tiết, vui lòng liên hệ:

Email: contact@bright-capital.sg

Hotline: 088 813 3600

Nguồn: "Australian Property – Financial Stability and Foreign Involvement" - Jonathan Kearns (Head of Financial Stability) [https://www.rba.gov.au/speeches/2017/sp-so-2017-11-20.html]